▼在商业租赁合同中，免租期是非常常见的条款，其主要约定的出租人给予承租人一定期间内免于支付租金促成租赁关系的一种激励措施，在这类合同中，往往约定了承租人如果违约解除合同，出租人可以主张免租期的租金以减少损失。但如果因为出租人原因导致租赁合同无效时，出租人能否向承租人主张免租期的占有使用费？是否具有法律依据呢？我们先看以下几个案例裁判要旨。01典型案例案例一裁判要旨：虽然合同无效，但基于公平原则，免租期使用费按照交付使用实际期限及合同约定的租金进行分摊折算，并非按照实际约定租金计算。一审法院：虽然原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《XXXX合同补充协议》约定年8月1日至年9月30日装修期免租，但如原告在合同约定期内，提前退租或终止合同，将补交免租期的租金。但本案涉案合同为无效合同，基于公平原则，免租期使用费应参照合同约定6年租赁期限按实际使用年限2年11个月进行分摊折算。二审法院：关于免租期房屋使用费，上诉人XXX公司使用房屋的起始日期应以双方约定的交付时间为准，而不是上诉人XXX公司实际使用的时间，上诉人XXX公司使用房屋的时间在上诉人XX公司交付后由其自行安排，与上诉人XXX无关，上诉人XXX公司以没有实际使用房屋为由主张不应当支付免租期内的房屋使用费，理由不充分，本院不予支持。案例二裁判要旨：根据出租房与承租方对合同无效的过错责任，及租赁合同履行情况，不予支持免租期间使用费以酌情抵扣出租方应承担合同无效的责任。一审法院：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，XXXX公司出租的房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故其与XXXX大酒店签订的《租赁合同》应属无效……合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据现有证据及法院查明情况，在《租赁合同》签订后，XXXX公司已经将租赁标的交付XXXX大酒店，XXXX大酒店亦进行装修，故XXXX大酒店应支付使用费和相关费用。对于支付标准，根据审理查明情况，XXXX大酒店投入不足系其无法开业的原因，故由此导致的租赁房屋不能充分发挥使用效能的不利后果主要应由XXXX大酒店承担，但是XXXX公司亦应当承担合同无效的一定责任，故XXXX公司要求免租期内的使用费法院不再支持，同时适当减免XXXX大酒店应该支付的费用。考虑《租赁合同》无效及原因，XXXX公司要求的利息和滞纳金法院不予支持。关于装修损失，XXXX大酒店应该承担主要责任，法院未支持XXXX公司免租期内的使用费和未支付款项的利息，同时已经适当减免XXXX大酒店应支付的费用，故不再支持。同时法院将XXXX大酒店应支付龙源通惠公司的费用扣除押金50万元，XXXX公司无需再行返还押金。二审法院：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中一审法院比照案涉《租赁合同》确定使用费的标准并无不当，本院对此予以确认。对于装饰装修费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中由于部分装饰装修工程已被拆除，故对于装饰装修现有价值进行鉴定评估已不具备现实可能性。本案中一审法院根据双方当事人提交的证据，结合租赁标的使用情况、双方当事人的过错程度、以及本案中未支持XXXX公司免租期内使用费的主张和XXXX大酒店存在未按期支付租金的行为，酌情确定抵扣后不再支持装饰装修费用的损失并无明显不当，本院予以维持。案例三裁判要旨：双方对转租合同无效均存在过错的情况下，承租人享受了房屋所有权人免租期，其要求次承租人支付免租期占有使用费违背公平原则。法院认为：关于原告要求被告支付本案免租期占有使用费、被告XXX对被告深圳XXX文化体育有限公司债务承担连带责任的诉讼请求。本案租赁合同虽属无效，但租赁合同中对免租期限的合意，系原告在意思自治的范畴内对自身权利的处分。在双方对合同无效均存在过错，原告与房产所有人XXX酒店有限公司签订的租赁合同亦约定了一年免租期的情况下，要求被告支付双方事先约定其不必支付的免租期占有使用费，既缺乏法律依据，又违背双方约定，更有违公平原则。且如原告因其自身过错反而从中受益，亦有悖常理和正常人的理性认知，故对于原告该诉求，本院不予支持。案例四裁判要旨：综合考虑本案情况，对于免租期占用费不予支持。法院认为：本案的争议焦点为被告尚欠原告房屋占用费是多少，原告的各项诉请有何依据。因涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告签订的《XXX广场租赁协议》为无效合同。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。参照涉案合同的约定，从年10月4日起至年10月31日，被告尚欠原告房屋占用费元，对原告要求被告支付尚欠的房屋占用费，本院予以支持。被告向原告支付的押金元，与被告所欠的房屋占用费元抵扣后，被告还应向原告支付房屋占用费元。综合考虑本案情况，本院对原告要求被告支付免租期房屋占用费元的主张不予支持。原告要求被告支付房屋占用费利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告已放弃要求被告偿付律师费的诉讼请求，本院依法予以准许。02律师评析上述四则案例法院认为部分，只有第一个案例中的出租人在主张免租期间的房屋占用费得到了支持，而另外三则案例并未支持。但仔细研究发现，并不是法律明确规定不予支持，而是法官综合案件具体情况、双方当事人对于合同无效的过错责任及公平原则做出的判决。因此，对于「合同无效，出租人是否能够主张合同免租期间房屋的占用费」，综合上述案例，我们可以先得到这样答案：租赁合同无效，出租人主张租赁合同免租期间占有使用费的，理论上支持，但法院综合案件情况，依自由裁量权从公平原则出发予做出裁判。那么为什么说理论上支持？什么情形可以得到支持？什么情形得不到支持呢？首先，根据合同法规定，房屋租赁合同无效的自始无效。租赁合同无效后，根据合同法第五十八条规定合同无效后的处理原则进行处理，能够返还的应当相互返还，即承租人将房屋返还给出租人，出租人将收取的租金返还承租人。出租人存在应当承担无效的全部责任或部分责任的，还必须要对自己的过错给承租人造成的例如装修损失、经营损失等予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其次，对于出租人而言，因合同无效，其租赁房屋获得的租金需要返还承租人，考虑到承租人实际已经占有并使用了租赁房屋，基于公平原则，司法解释明确规定，出租人可以请求参照合同约定但租金标准要求承租人支付房屋占有使用期间但费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。如果双方之间没有其他特殊约定，通过上述法律及司法解释的规定都很好处理。但问题在于，如果双方之间合同约定了免租期，租赁合同无效之后，免租期的条款自然也无效。此时，该占有期间的使用费是否包括出租人给予承租人但免租优惠期呢？换句话说，合同无效，免租期还存不存在？免租期还免不免费？有人觉得，既然合同从一开始都无效，双方租赁关系都没有形成，没有租期何来免租期？有人觉得，虽然合同无效，双方没有形成租赁关系，但在合同有效的情况下承租人都不用支付的租金，就因为出租人导致合同无效，承租人反而还需要支付「免租期」的「占用费」，如何体现公平？这里就需要了解「免租期」的性质了？——免租期，即租赁合同签订后，出租人将房屋交付给承租人后，基于承租人需要进行装修或新店培养商业环境，由出租人给予承租人一定期间无需支付租金的一种优惠激励措施。其并不是一个法律概念，具体的内涵和外延需要结合不同的商业租赁合同确定。但天下哪有亏本的买卖！通常情况下，约定承租人在「免租期」不需要支付租金，要么出租人已经将免租期的租金出分摊到了其他月份，要么双方签订了长期租赁期限的合同，并且都在提前退租条款中设置了特殊的约定。例如：「承租人租未到即退租或违约，应当补交免租期的租金因此」出租人免租期目的旨在通过设置一定的条款，保证能够长期稳定的收租，同时对承租人装修期间或开业期间没有经营收入的过度。由此可以见，免租期实际上是合同双方当事人建立在合同正常履行下，出租人附义务的赠与行为或附条件解除条件的债务免除。如果承租人违约，出租人可以给予撤销赠与或要求承担债务。而合同无效，租赁关系自始未成立，更无所谓「免租」和「租金」的概念。此时，出租人要求承租人补偿的费用并非租金，而是房屋使用权被承租人占有期间的使用费，该房屋使用权从出租人向承租人交付租赁房屋之时已经转移，而并非承租人实际进场使用的时间，至于承租人在房屋使用权交付后如何使用，与出租人无关。因此，承租人主张免租期不需要支付占有使用费，是没有合同和法律依据的。但也并意味着，只要出租人主张承租人就应当支付。例如——在租赁合同租期即将届满之时，对于承租人而言，其已经或者基本履行完毕合同的义务，若此时因出租人的原因，导致合同被认定无效，出租人得以依据前述司法解释规定进而主张免租期占有使用费，必定有违公平。显然，此时就考虑了合同的实际履行情况。又如——出租人和承租人对于合同无效均存在过错的情况下，出租人可以按照法律规定主张承租人占有使用期间的使用费，不再支持出租人对承租人装修期间的损失赔偿。显然，此时考虑了双方对导致合同无效的过错责任。导致租赁合同无效的过错责任，大部分在于出租方，常见主要有以下几种情形：——出租方未取得建设工程规划许可证——租赁期限超出临时建筑使用期限——未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑——转租期限超过剩余租期——租赁期限超过法律规定的最长期限20年——出租方违反规划用途出租……但在处理该问题上，并不意味着，出租人过错则免租期的占用费就不能得到支持，还需要综合考虑承租人对于合同无效是否同样存在过错，并基于双方相应的过错程度、双方损失大小、合同履行的情况对是否支持免租期的使用费、支持多少、如何计算进行调整，以实现双方公平。因此，免租期的占有使用费是否支持，支持的标准是多少并不是一概而论的。文/吴英豪律师
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