一、裁判规则
1.承租人未经出租人同意将出租人所有的房屋转租给第三人，出租人得知后，因未能联系上承租人，出租人以张贴公告的形式将房屋收回，符合法律的相关规定。房屋收回后，房屋出租人即本案被告有权按照租赁合同及法律的规定置留房屋内原承租人的物品，
2.生效裁判文书已经认定承租人实际接收租赁物（包括资产），如果原物尚在，承租人完全可以直接返还，而非折价赔偿。其次，出租人的行为导致租赁物内原物原状不在。作为房屋所有权人，出租人不同意转租，当然可以收回房屋，但其并非房屋内资产的所有权人，无权处置。即使出租人辩称其锁住租赁物后无人与其联系、租赁房屋闲置，其有权留置房屋内原承租人物品，但留置权是为了保障债权实现，并不意味着留置权人可以自行随意处置资产。
3.出租房向承租方交付了涉案房屋，承租方应依约支付租金，但被告并未向出租房支付过租金，拖欠房租已达3个月以上，构成违约。承租方收到了出租方发送的解除租赁合同通知书，出租方依约通知被告解除租赁合同有效。
4.出租方应当协助帮忙清退房屋
二、
案由：返还原物纠纷
关键词：物权保护纠纷，屋内物品，房屋清退。
文书类型：判决书、裁定书
相关法条：《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
三、类案检索
1.()苏****民初号本院认为，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。本案中所涉被告房屋的承租人石升美、谢先燕未经被告同意将被告所有的房屋转租给本案原告，被告得知后，因未能联系上承租人，被告以张贴公告的形式将房屋收回，符合法律的相关规定。房屋收回后，房屋出租人即本案被告有权按照租赁合同及法律的规定置留房屋内原承租人的物品，因本案被告与承租人石升美、谢先燕至今对签订的《租房协议》的解除及解除后的结算未作处理，其被告置留的物品、承租人交纳的“押金”、租赁费如何计算等事宜均有待承租人石升美、谢先燕与被告双方进行结算处理，在双方未有结算处理结果的情况下，本案原告以被告侵犯了其留置房屋内物品的所有权为由，要求本案被告予以赔偿，没有合同和法律依据，其请求应予驳回。
2.()苏**民终号王永进实际无法返还渝悦会所，则应折价赔偿。石升美、谢先燕应明确损失构成，但渝悦会所的原状及物品不存在，也无具体交接清单，要求二人明确损失组成明细已不现实，但仅以无交接明细而无视渝悦会所存在、交付、关锁等先后存在的客观事实，不符合诚信及公平原则。转让合同双方为正常理性的经济人，订立协议时对转让标的价值协商数额系双方真实意思表示，双方认可该金额，且协议订立不久后即被关锁无法经营，因此渝悦会所按转让协议中的40万元折价确定较为合理。
本院认为，华冠公司应向王永进赔偿财产损失40万元。一审认定王永进应待华冠公司与石升美、谢先燕结算后方可主张权利错误，本院予以纠正。首先，王永进因渝悦会所原物原状不在而需向石升美、谢先燕承担赔偿责任。生效裁判文书对于王永进与石升美、谢先燕之间转让合同项下权利义务作出分析认定，即石升美、谢先燕已将会所（含经营资产）交给王永进，王永进因不能实现合同目的而要求解除合同后，石升美、谢先燕应向王永进返还转让款，王永进应向石升美、谢先燕返还会所。由于渝悦会所原状及物品不复存在，王永进无法返还，应向石升美、谢先燕折价赔偿损失40万元。由此可见，生效裁判文书已经认定王永进实际接收会所（包括资产），如果原物尚在，王永进完全可以直接返还，而非折价赔偿。其次，华冠公司的行为导致渝悦会所内原物原状不在。作为房屋所有权人，华冠公司如不同意转租，当然可以收回房屋，但其并非房屋内资产的所有权人，无权处置。即使华冠公司辩称其锁住渝悦会所大门后无人与其联系、租赁房屋闲置，其有权留置房屋内原承租人物品，但留置权是为了保障债权实现，并不意味着留置权人可以自行随意处置资产。华冠公司在年5月26日锁住渝悦会所大门，使得石升美、谢先燕、王永进无法经营，也无法实际控制管理会所内资产；其后又在未经会所资产所有权人同意的情形下，将物品交给其他足浴经营者抵算所谓“房屋恢复原状费用”，而所谓修缮费用、恢复原状费用的实际情况以及是否合理均无充分证据证实。由于华冠公司不当处置，资产不知所踪，王永进只能依据另案生效裁判向石升美、谢先燕承担无法返还资产的40万元赔偿责任，其本案要求实际造成这一后果的华冠公司如数赔偿，应予支持。至于华冠公司与石升美、谢先燕之间关于租金、复原费等的纠纷，可以另诉解决。第三，华冠公司认为王永进本案起诉超过诉讼时效，因一审法院在年6月15日作出（）苏民初号判决认定王永进应向石升美、谢先燕赔偿40万元，王永进在年11月提起本案诉讼要求华冠公司向其承担赔偿责任，未超过法律规定的诉讼时效。华冠公司另辩称王永进支付转让协议项下价款时存在借款债权折抵情形，但其并无证据证明王永进虚构向石升美、谢先燕的债权，该抗辩不影响本案认定。
3.()京****民初号本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《出租房屋合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行*法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原告向被告交付了涉案房屋，被告应依约支付租金，但被告并未向原告支付过租金，拖欠房租已达3个月以上，已构成违约。被告收到了原告发送的解除租赁合同通知书，原告依约通知被告《出租房屋合同》于年5月31日解除合法有据，本院予以确认，且被告应向原告支付拖欠一年的租金元。被告关于原告在年1月30日通知其禁止进场办公，合同已于该日事实终止的辩解，一方面被告未按照合同约定支付租金且在原告催告后仍未支付，原告的行为属于行使履行抗辩权，另一方面当时形势下疫情防控也是客观需要，且原告亦表示在符合条件的情况下，被告工作人员是允许进入涉案房屋的，故被告辩解不能成立。关于滞纳金及违约金，考虑本案情况，双方约定的滞纳金标准偏高，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率酌情降低，按年利率15%为标准自年8月29日计算至实际给付租金之日止，违约金不再支持。关于房屋占用费，被告违约后，原告作为守约方应当采取适当措施避免损失的扩大，被告长期拖欠房租，原告应对合同解除后的后续事宜有所准备，且随着疫情向好，原告可以自行采取腾房措施，并就此支出的合理费用向被告主张权利，但原告并未采取合理措施，故本院酌定房屋占用费按租金标准计算至年9月30日，金额为元。被告还应支付原告年6月1日至年9月30日的物业费、供暖费，其中物业费金额为元，供暖费在上述期间内只有一个供暖季，金额应为.9元。原告诉求超出部分，本院不予支持。《出租房屋合同》已经解除，而被告并未腾退涉案房屋，故原告有权要求其腾退，对此本院予以支持。需要指出的是，原告应协助配合打开涉案房屋大门以便被告进行腾退。
