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受疫情影响
诸多实体门店受到巨大冲击
若承租方支付房租延迟
违约责任又该如何认定？
出租房是否可以要求承租方支付滞纳金？
近日
襄阳市中级人民法院依法稳妥审结了
一起房屋租赁合同纠纷案
下面，我们来以案释法
年10月，出租方杨某江与承租方王某签订了《房屋租赁合同》，所租房屋为平方米的仓库及办公楼，月租金为元。合同对房租的支付时间与方式做了约定，王某应在年2月支付2月-4月房租、在年5月支付5月-7月房租。如拖欠不付满一个月，杨某江有权增收王某月5%滞纳金，并有权终止租赁协议。若王某违反约定导致杨某江诉讼的律师代理费等均由王某承担。
合同签订后，王某依约支付了年11月-年1月的房租。后因疫情影响，王某所租仓库关门停业，未能按约定交付租金。年5月22日，杨某江以王某未按合同约定交纳租金为由，诉至襄阳高新区法院，请求解除双方租赁合同、王某支付拖欠的租金及滞纳金，并要求王某承担律师代理费和案件受理费。
年5月29日，王某向杨某江转账支付了年2月-4月的房租。年6月17日，王某向杨某江转账支付了年5月-7月的房租。
一审法院判决：受疫情这一不可抗力因素影响，王某未按约定支付房租存在合理事由，不应当承担违约责任，杨某江主张王某支付滞纳金及律师代理费的诉讼请求，于法无据，应予驳回。
杨某江不服一审判决，以“王某在复工复产后不按时缴纳房租构成违约；一审认定王某延迟缴租是受疫情影响，不承担违约责任理由不成立”等为由，提出上诉。
襄阳中院二审认为，王某租赁杨某江房屋从事商业活动，由于受新冠疫情防控措施影响，无法正常使用商业用房，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，可以缓交租金，或者要求出租人杨某江减、免一定数额的租金。根据《中华人民共和国合同法》第条规定，王某缓交租金有正当合理理由，故对杨某江要求王某支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，符合法律规定。虽然合同约定王某违约导致诉讼，但无证据证明杨某江在起诉前给予了王某合理的宽限期，而是直接向一审法院提起诉讼，导致本可避免的诉讼发生。故对杨某江上诉要求王某支付律师代理费和承担诉讼费用的上诉请求，予以驳回，维持原判。
目前，我国的疫情防控已经取得了决定性成果，经济社会发展和个人生产生活已经取得了来之不易的重大成果。本案的审结，促成双方及时化解矛盾纠纷。对有效减少疫情给房屋租赁合同履行造成的影响，维护房屋租赁市场的健康发展和正常的生产生活秩序，具有重要的示范作用。
一、承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同?
受疫情影响，承租人可能出现资金缺口导致不能及时付租，甚至逾期时间达到双方租赁合同约定的解除条件，但此时不建议出租人迳行依约定行使合同解除权。
关于对合同约定的解除条件能否根据诚实信用原则进行解释的问题，我们认为应当根据诚实信用原则对约定的解除条件进行解释，适当限制合同解除权的行使，对于违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，不支持守约方要求解除合同的请求。即使是在社会正常运转的情况下，承租人逾期支付租金达到合同约定解除条件的单一事实也不必然导致合同解除。
因此，在当前疫情防控形势严峻的情况下，建议双方当事人及时沟通，出租人给予承租人合理的租金支付延展期，避免因机械履行合同导致更大的损失。
二、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金?
在法律层面，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金，并不能一概而论。
虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征，但在具体案件中将产生何种法律后果，还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。
如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。
三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同?
由于疫情的发展趋势尚难预判，不排除有承租商户受疫情影响出现房屋租赁合同目的无法实现的情况。关于此次疫情及相关防治措施是否能够在某些个案的处理中成为解除房屋租赁合同的正当理由，还需根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断。
若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的，承租人有权要求解除合同，并免除违约责任承担;合同解除后的房租结算可参照上条处理，但对于承租人的其他损失，比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等，出租人一般无需分担。
另外，需要提醒承租方注意的是，如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况，应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。
来源：襄阳中院民一庭、法务之家
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