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一、裁判观点：
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、案情简介：
SXH与ZPL于年6月28日订立《租赁合同》，约定SXH将系争房屋出租给ZPL，租期自年6月20日至年6月19日，月租金7,元，未经SXH书面同意，ZPL不得将系争房屋转租或分租。然而，合同订立后，SXH多次收到小区物业、邻居反映ZPL存在疑似群租情况，为此年6月2日SXH上门查看发现ZPL未经同意擅自在客厅搭建了隔断，将客厅隔出一间卧室，使用的隔断材料是非防火材料，容易引发火灾，SXH当场要求ZPL拆除并恢复原状。年6月9日，SXH再次上门查看发现ZPL仍未拆除，为此双方发生争执并报警，经警察询问得知当日在系争房屋内的案外人与ZPL系老乡关系，SXH据此得知ZPL将系争房屋分租给他人，此前对该情况并不知情。ZPL将隔断拆除后，客厅的墙面、屋顶将会留有痕迹，厨房间的台盆下水管道漏水，前述两项维修事项将会产生维修费用，目前尚未实际发生，其估算需要20,元的修缮费用。
三、原告起诉：
1、要求确认SXH与ZPL订立的《租赁合同》于本案起诉状副本送达ZPL之日解除；
2、要求ZPL将在上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的客厅搭建的隔断全部拆除并立即搬离系争房屋；
3、要求ZPL支付违约金7,元；
4、要求ZPL赔偿因搭建隔断造成的经济损失20,元；
5、要求ZPL按照每月7,元的标准支付自年9月20日起至实际搬离之日止的租金和占用费。
四、被告答辩：
ZPL辩称，不同意SXH的诉讼请求。ZPL向SXH承租系争房屋已有六年，承租系争房屋之初已经告知SXH客厅会住人，原本是在客厅安装了门帘，今年疫情期间ZPL的孩子要上网课，为了防止其他人影响孩子上网课，故在客厅搭建了隔断，目前客厅的隔断已经拆除。系争房屋由ZPL和其老乡合租，一开始承租系争房屋时即该合租状态，SXH每年都会上门查看，因此其对合租情况是知情的。年2月，SXH向ZPL表示将要出售系争房屋，要求ZPL提前搬离，年4月，SXH再次表示就系争房屋已经草签买卖合同要求ZPL在年6月份搬离，年6月初，SXH的丈夫两次上门就ZPL搭建隔断提出异议，态度恶劣，为此ZPL报警。
五、一审法院判决结果：
本院认为，SXH与ZPL订立的《租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。双方订立的《租赁合同》也明确约定未经SXH的书面同意，ZPL不得将房屋转租或分租。
本案中，根据ZPL陈述，其将系争房屋的两个房间转租给了案外人并按照每月3,元的标准收取租金，因此本院确定ZPL存在转租的违约行为。虽然ZPL辩称其与案外人之间系合租关系，而非转租，但事实上案外人与房屋权利人之间未直接发生租赁关系，而是ZPL作为整体房屋的承租人整租后将部分房间转租给了案外人，因此ZPL的辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。
关于ZPL辩称其曾告知SXH系争房屋由其和案外人共同居住、SXH每年都会上门查看房屋，故SXH对系争房屋由ZPL与案外人合租明知且同意的辩称意见，本院认为ZPL提供的证据仅能证明SXH及其丈夫曾经上门看房，但并不足以证明SXH明确知道系争房屋内实际居住情况、居住的其他人员身份关系并据此作出ZPL向案外人收取租金的判断，因此ZPL对SXH明知转租事宜举证不足，本院难以采信其辩称意见。虽然SXH曾经作出过提前收回房屋的意思表示，但意图出售或收回房屋并不等同于合同解除，“买卖不破租赁”是租赁合同法律关系中普遍适用的规则，即使SXH出售系争房屋，也并不必然导致本案租赁合同的解除，而且当事人行使解除权应有法定或者约定的事由，在未依照法律规定、当事人约定或征得对方同意的情况下，即使一方提出解除合同，也不必然发生实际解除合同的法律效果。更何况SXH仅有出售或收回房屋的意向，实际上并未出售系争房屋，也未收回系争房屋，并未妨碍ZPL对系争房屋的利用，事实上此后ZPL一直在正常使用系争房屋至今，SXH在年6月仍在向ZPL催讨租金，因此本院对于ZPL主张SXH违约在先的意见，亦难以采信。
现ZPL作为承租人未经出租人SXH的书面同意擅自将系争房屋部分转租给案外人，该行为构成违约，SXH有权行使单方合同解除权，本院确定双方之间订立的《租赁合同》于本案起诉状副本送达ZPL之日，即年9月8日解除，合同解除后SXH应将收取的押金退还ZPL，ZPL应向SXH返还系争房屋，ZPL继续占用房屋的应当支付房屋使用费，现ZPL已经支付租金至年9月19日，前述租金可抵其应支付的房屋使用费，因此房屋使用费应自年9月20日起计算至ZPL实际迁出之日止。关于SXH要求ZPL赔偿因搭建隔断、厨房间下水管道漏水造成的经济损失20,元，因其未提供证据证明该项损失实际发生以及损失金额，故本案中对此难以支持。关于SXH主张按照《租赁合同》第9.2条约定要求ZPL支付违约金7,元，现SXH以ZPL擅自转租为由主张解除合同，而双方在《租赁合同》中对于因承租人未经同意转租导致合同提前解除所应支付的违约金并无明确约定，SXH主张的《租赁合同》第9.2条并不适用本案情形，因此SXH的相关诉讼请求缺乏合同依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百一十六条的规定，判决如下：
一、确认原告SXH与被告ZPL订立的《租赁合同》于年9月8日解除；
二、被告ZPL应于本判决生效之日起十日内携其物品搬离上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋并将该房屋返还原告SXH；
三、被告ZPL应于本判决生效之日起十日内按照每月7,元的标准支付原告SXH年9月20日起至实际搬离上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋之日止的房屋使用费；
四、原告SXH应于本判决生效之日起十日内退还被告ZPL押金7,元；
五、驳回原告SXH的其余诉讼请求。
六、法律依据：
《民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
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