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王某已在房东李某处租借房子近十年。近期，王某因工作变化，打算搬离出租屋，但在退租时，却遇到困难。对于租赁周期等情况，双方给出了完全不同的说辞和主张。由于分歧起源由来已久，各种说法难以证实，让调解难度大大增加。这起棘手的纠纷摆在了松江区叶榭镇人民调解委员会工作人员面前。
原来竟是一笔糊涂账
事情还要从年6月说起。当时王某和她姐姐一家共同租了房东家二楼的房间，其中一间由王某租用，其他由姐姐一家租用，约定租期为年6月至年6月，租金支付方式为年付。由于两楼多间房属于打包出租，故房东给了王某和其姐姐一家相对优惠的价格，而租金一直由姐姐的儿子打包支付给房东。
年底，姐姐一家提前搬走，房东结清了姐姐一家的租金，并与王某按照当时市场价重新口头约定了租赁合同。多年以来，王某于每年年中支付租金，房东虽然对租赁周期提出过自己的主张，希望王某在每年年底支付下一年租金，但王某并不认可，认为租赁周期应当延续最初的书面合同，为每年6月至次年6月，双方争执不下。房东退一步想自己能定期收到租金就好，故没有和王某撕破脸皮，这笔糊涂账就一直延续了这么多年，直到这次王某搬离才彻底爆发。
争论不休双方各执一词
年12月初，王某因工作变化，告知房东自己再租半个月就退租，要求房东退还押金及半年的租金。房东一听王某的要求，坚决不同意，一方面，房东认为王某突然提出退租，自己一时半会找不到其他租客，损失很大，故拒绝退还押金；另一方面，房东表示当时双方变更租赁金额的时间在年底，她认为双方的租金支付周期一直是年头到年尾，不存在退半年租金的说法，故不同意退还租金。而王某则坚持表示租金支付周期应当与原始合同一致，为每年的6月至次年6月，她现在提前搬走，房东应该将多收取的半年租金以及押金退还。
以理服人，终促握手言和
由于纠纷当事人“积怨已久”，调解室里火药味十足。面对僵局，调解员及时拉开情绪“上头”的两人，并采取背靠背的方式，分开做两人的思想工作。
在与王某的沟通中，调解员解释了“谁主张谁举证”的原则，强调王某作为要求退还半年租金的诉求方，她应该要拿出支撑其主张的证据。但现在没有书面合同，始终是公说公有理婆说婆有理。希望王某能认清形势，抓大放小，而不是一直纠缠是非对错的问题不放。
听着调解员入情入理的分析，王某的态度有所缓和，表示她不再坚持要求李某退还半年的租金，但希望调解员能劝说李某将至年底之前多收取的半个多月的租金及押金退还给她。
调解员又对李某做工作，指出根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
本案中，王某和李某在租期届满后，并没有签订书面租赁合同，之后王某继续租住房屋，并按时支付租金，视为双方存在不定期租赁合同，而不定期合同的双方可以随时解除合同。
另外，王某提前告知李某其要搬走的情况，如果李某坚持向王某讨要损失赔偿，从法律层面未必能得到支持。调解员表示自己能理解李某的心情，但希望李某能以理性的态度适当调整自己的心理预期。
之后，调解员继续与两位当事人沟通，不断缩小两人的差距，最终两人就解除租赁合同及退还租金押金的问题取得共识，签订人民调解协议书，李某当场向王某退还了相应款项。
本案的争议金额并不高，但由于缺乏书面合同、租金支付凭据，使得两人的矛盾演变成了一场迷雾重重的“罗生门”。
最终的调解结果固然圆满，但试想如果当时两人白纸黑字签下协议，也许就能避免这场争执。
调解员也提醒，无论是房东还是房客，都要提高自身法律风险意识。与其相信对方的人品，不如通过签订书面协议、以准确全面的权利义务条款，加强双方的履约、彼此的权益保障。
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来源：松江区司法局
编辑：冯小瑜
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