简析：红土盐田港REIT年报
业绩经营情况
红土盐田港REIT持有的底层资产是位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区的现代物流中心，其总建筑面积为,.22平方米，总可租赁面积为,.00平方米。截至年12月31日，现代物流中心项目出租率为99%，平均租金39.32元/月/平方米。从管理人披露的年报数据来看，年7月1日至年12月31日，项目可供分配现金流40,,.87元，较可供分配金额测算报告38,,.85元增加2,,.02元，完成《招募说明书》预测的.55%。其中，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的.50%，可供分配金额及EBITDA均好于《招募说明书》的预测。
截至年12月31日，基金净资产合计1,,,.91元,期末基金份额净值为2.元/份。
估值报告
根据戴德梁行以年12月31日作为时点的评估报告显示，红土创新盐田港所持有的底层资产以收益法评估值为1,,,元，折合单价元/平方米，较发行时的估值1,,,元提高了1.35%。
投资持有人结构
根据年报披露的数据，目前红土盐田港REIT的持有人共有94,户，其中机构投资者占比为86.87%，个人投资人持有比例为13.13%。
1.目前基金的前十名流通份额持有人如下：
前十名流通份额持有人共计持有红土盐田港REIT总份额的20.38%，其中华金证券横琴人寿基础设施策略2号FOF单一资产持有比例最高为5.22%，目前的前十大非流通份额持有人中有6家机构为项目初始发行时的网下机构投资人。
2.基金前十名非流通份额持有人：
非流通份额持有人为战配投资者，目前暂未到战配解禁期，因此持有人结构无变化。
分红
红土盐田港REIT于3月30日发布基金收益分配公告，将截至年12月31日的可供分配金额的97.23%用于分红，共计分配46,,元，每基金单位可分得0.元，如果以年3月30日的收盘价计算，此次分配的比例为1.75%。
业绩展望
根据管理人披露的年度报告，基础设施项目所在的盐田综合保护区一期未来将面临其它新入市仓储面积的竞争压力，叠加盐田综合保税区二期的验收，未来会对本项目产生一定的影响。同时盐田港货物吞吐主要以外贸运输为主，其中中美贸易总额的三分之一通过深圳盐田港进出，未来进出口贸易的不确定性会对本项目造成影响。
但目前基础资产的租户均为长期租户，项目整体经营情况较为稳健，短期的市场波动对项目本身的运营造成影响有限。
未来管理人将依托产品区位优势，进一步加强招商管理工作的力度，一方面加强与长期合作客户的沟通及服务，增强客户粘性，挖掘客户潜在扩租需求，另一方面积极开发潜在客户，通过市场调研建立潜在客户的清单，积极与客户建立良好联系，摸排客户的运营情况及租赁需求，为后续招商做好优质客户储备。
注：以上数据均来源于REITs公告及招募说明书。
风险提示：1、本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料和合作客户的研究成果，但作者对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更，且本报告仅反映发布时的资料、观点和预测，可能在随后会作出调整。2、本报告中的资料、观点和预测等仅供参考，在任何时候均不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。
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