从商业地产最基本的定义开始，简单地说所有收租物业都是属于商业地产的范畴，包括购物中心、办公楼、产业园、商铺以及酒店和服务式公寓等。而商业地产的盈利模式就是：
盈利模式=租金收入+资产增值
而估值的收益法公式为：
估值=收益／资本化率
我特别强调购物中心或者商业地产的估值方法只能是收益法而不能是比较法或者成本法。
我记得我去年在我的“从资产管理的基本概念和盈利模式看万达的无奈”一文中举过例子。我说如果我家里的三房一厅价值万，那么我的同一小区的同一房型的价格都将在万左右上下波动。这个就是比较法，大家应该很好理解。而对于一个成熟商圈的一个商场经过3年、5年或更长的时间和所在商圈达到了某种平衡，突然间在这个商场的旁边出现了和这个商场体量相同供给类似的商场（因为根本就没有那么大的差异化的空间），你还能说这个商场和之前那个已经存在的商场估值一样吗？显然是不能的。因为这个新开的商场稀释了供给。所以比较法不适用于商业地产的估值。
而对于成本法我也例举了像我们分析会之前上午参观考察的杭州来福士广场。杭州来福士广场当初的楼板价为年元左右。而目前周边的地块的楼板价已经突破4万多元。你能说在来福士广场旁边未来新建的购物中心的估值是它的楼板价加上它的建安成本吗？显然也是不能的。所以商业地产只能是收益法。收益法估值只
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