文：周周许多来城市工作和生活的人基本上都有租房的经历。租赁市场是非常大的，根据相关的数据，在年，有2.2亿人在中国租房子，这个数字还在不断增加。但很多人的租房经历并不好，这主要是我国租赁市场体系不完善的原因。在租房的过程中，租客一直都是最弱势的一方，租客经常会感到没有安全感。但是自今年年1月1日起生效的《民法典》新规中，对房屋租赁有了新的规定。同时，根据《合同法》，现行《租赁法》将立即废止。从新《租赁条例》的内容来看，和《合同法》相比较，体现了很大的不同，涉及房屋租售、转租等，特别是居住权制度的创新和建立、对承租人优先承租的限制等方面，这和租房人和出租人的利益息息相关。在享受权利的时候，也要注意法律风险，了解有关的房屋租赁规定。享有居住权的房屋不得出租、出售从今年起，房屋的居住权可以确定。根据规定，部分有居住权的房屋不得出售、出租或继承。一旦房主盖了房子，居民就算没有产权也可以居住。当然，居住是时间的选择。一旦你租了一套有居住权的房子，你的租约将被视为无效。因此，当我们购买或租赁房子时，我们必须检查房子是否已经确立了居住权。并且从今年开始，大量房屋将拥有居住权。这类房屋将被看作是雷区出租，因为法律不允许出租，所以无法租住。租赁期限根据《民法典》规定，租赁的最长期限不得超过20年，超过租赁期限的部分视为无效。如果忘记约定租赁期限，或无法确定租赁期限，则视为不定期租赁，双方可以提前通知对方终止租赁。对于出租人和承租人来说，如果未来的租期是不确定的，不定期租赁实际上是一种很好的租赁方式。然而，如果你想保持一个稳定的长期租赁关系，最好约定一个固定的租期。转租租赁市场的大部分混乱是由“中介和二房东”造成的。事实上，很多租房子的人都有经验。租房的时候，中介或二房东为了赚取中介费，再进行转租。根据新的规定，一旦房东发现自己的房子被租客转租或其他原因，房东也可以直接选择解除合同。然而，为了保护租户权益，一旦房东发现二房东转租，如果房东在6个月内提出异议或和新租户达成新协议，则将视为同意转租，租赁合同将于同一时间生效。租赁期满后，承租人享有优先租赁权第条规定：租赁合同期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但期限是不定期。租赁期满后，房屋承租人在同等条件下享有以同等条件优先承租的权利。许多人争先恐后地买房的原因，除了可能在享有的学区、资产增值方面存在不确定性方面外，一个重要的原因就是始终有一种居无定所的感觉，总认为房东随时可能赶自己走。但从今年1月1日起，这种情况将不复存在。在同样条件下，原承租人有权优先租赁的权利。当然，这里不是说合同期满后房东不可以涨房租。房东可以根据市场的情况，计划统一涨元每月，公开向市场放租，如果原租房人还愿意继续承租，那这个时候就应该优先给他续租，而不能再租给别人。因此，只要承租人愿意按照市场水平继续租下去，房子就能继续住，当然除了房东收回房屋不再对外出租。在这一点上，需要注意的是，如果租房人不愿意按照市场水平租房，那这种优先权自然就消失了。定金问题根据民法典，承租人交纳定金后不履行租赁合同或者不按照约定履行的，租赁合同的目的不能实现，承租人不能要求返还定金。出租人未按照租赁合同履行租赁合同，致使租赁合同的目的无法实现的，应当双倍返还定金。需要注意的是，虽然双方可以就押金的金额达成一致，但约定的金额不得超过租金总额的20%，超过的部分不具有定金的效力。实际交付的定金超过或者少于金额的，视为变更了约定的定金金额。房屋所有权有争议或被查封，可以退还租金房屋所有权发生争议，或者出租人因诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。最近在北京发生了一起案件，一群强壮汉冲进一家超市丢东西、砸东西，就是因为房屋的所有权有争议，结果殃及了租房人。租房人想退租，但是合同并没有到期，苦不堪言。这项新法律保护了租户的合法权益，具体规定：如果房屋所有权发生争议，租户可以无责退租。法律风险提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关查封、扣押，或者房屋权属发生争议的时候，保留好相关的证据，并且及时通知出租人要求解除合同。法律规定，有下列情形之一的，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：1.租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；2.租赁物权属有争议；3.租赁物有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。为了租户的利益，住建部再次发布《房屋租赁条例》（征求意见稿），以便租户能够提交自己意见。主要内容如下：在租赁期间，出租房屋的内部装修应该符合国家有关标准，不能危害租客的人身健康。租赁期间，除法律和合同约定情况外，不能单方面增减租金，也不能扣减或者延迟返还押金，对于租金上涨过快的现象，有关部门有必要采取必要措施，房屋租赁企业不能采取隐瞒、欺骗和胁迫的手段，要求租客使用住房租金贷款。此外，新房屋租赁法规规定，明确指出出租人应该保证出租房屋符合建筑、消防标准和要求，并且具备供水等必要生活条件。现在很多新的“房源”会被取缔，包括厨房、阳台和地下室。对情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。总的来说，新的租赁规则将在今年成为我们租赁市场的行为准则。为了确保自身的合法权益，房东、租房人、二房东等主体均应该在规范下行事，从长期来看，有助于租赁市场的健康发展，为实现“住有所居”目标发挥作用。合法利益，业主、租户、业主主要和其他的人必须根据规则和行动，长期租赁市场健康发展贡献自己的力量，扮演一个角色在实现目标的“生活”。本文由不凡智库原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。
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