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商业地产租赁纠纷系列三
逾期交还租赁场地的违约责任处理
商业地产租赁作为房屋租赁中比较特殊的一种类型，牵涉到较多法律问题：免租期租金、保证金、违约金及滞纳金的主张、解除合同的条件和行使方式、解除合同后房屋的返还问题，因此笔者通过分析年上海市地区法院的裁判案例，分析不同案例中争议的法律焦点问题。
基本案情
原告：源致企业
被告：布丁酒店
年4月23日，布丁酒店系争房屋所有人与H公司签订《物业租赁合同》，将房屋出租于H公司，租期为10年，租期自年5月1日起至年4月23日止，后H公司与源致企业签订《合同转让协议》，将上述《物业租赁合同》的权利、义务转让给源致企业。
年8月11日，源致企业与杭州易居公司签订《物业租赁合同》，约定杭州易居向源致企业租赁本市XX路XX号XX层至三层，租赁期限为10年，租期自年5月1日起至年4月30日止。年8月11日，布丁酒店作为杭州易居的子公司，经源致企业和杭州易居同意后成为房屋的承租人，原杭州易居的所有权利义务由布丁酒店享有和承担，杭州易居承诺为布丁酒店之违约承担赔偿责任。
年3月23日，布丁酒店与案外人龙某签订《房地产租赁合同》，约定将系争房屋1楼的部分房屋出租给龙某使用，租赁期自年1月1日至年4月30日。
年4月10日，系争房屋所有人向H公司出具告知函，要求H公司按合同约定结清有关费用，于年5月15日前腾空并退还所租赁的物业，年12月3日，房屋所有人再次要求H公司于年12月31日之前全部腾空场地，完整地退还所有租赁的物业，结清所有费用。
随后H公司向源致企业传达了退租通知，源致企业又向布丁酒店传达了退租通知，后因布丁酒店的承租人龙某在转租合同到期后未能如约搬离，直至年7月25日方将所租房屋交还给房屋所有人，致使布丁酒店未能如约全幢交付房屋。
源致企业因此认为布丁酒店违约，并将布丁酒店及杭州易居股东蔡永斌、杨文英起诉至法院，并提出：布丁酒店向源致企业支付逾期退房违约金，且向源致企业支付逾期占有房屋期间产生的水电费，以及布丁酒店的担保人杭州易居公司的股东蔡永斌、杨文英对上述付款义务承担连带清偿责任。
而布丁酒店则认为，首先系争房屋产权人并非源致企业，源致企业的转租行为未取得产权人授权，故涉案租赁合同及补充协议均属无效，故源致企业无权向布丁酒店主张违约责任；其次布丁酒店积极履行了腾退义务，按照约定时间搬离了自身的所有物品，而本案中一直未腾退交房的龙某系源致企业找来的次承租户，故源致企业对龙某的逾期腾退行为承担过错责任；再次，水电费的缴纳主体为C公司，源致企业亦未举证证明其已缴纳了水电费，故源致企业无权向布丁酒店主张水电费；最后布丁酒店辩称杭州易居承担的是补充责任而非连带保证责任，两位杭州易居的股东无需承担连带清偿责任，并且源致企业怠于向杭州易居主张保证责任，应当对该行为承担不利后果。
法院裁判
争议焦点一，源致公司的出租人主体身份是否适格？
源致企业从案外人处承租了系争房屋后又转租给布丁酒店使用，无论源致企业之转租行为是否得到系争房屋产权人之同意，均不影响转租合同的效力，转租合同应属有效。源致企业与布丁酒店签订的《补充协议》到期后，布丁酒店未经源致企业同意继续占有、使用系争房屋，源致企业有权根据协议的约定向布丁酒店主张权利。
争议焦点二，布丁酒店是否违约？
在源致公司与布丁酒店的补充协议中，约定布丁酒店需要交付整幢房屋，虽因案外人龙某的原因导致房屋无法全部清退，但就源致企业与布丁酒店之间，布丁酒店已构成违约，应向源致企业承担违约责任。
争议焦点三，源致公司是否可以对布丁酒店主张支付水电费用？
当事人各方对年1月至9月期间的水费、电费数额达成一致。因布丁酒店实际占有房屋且未支付相应费用，源致企业向其主张该期间的水、电费，符合合同约定，法院予以支持。
争议焦点四，曾经的承租人-杭州易居公司的股东蔡永斌、杨文英是否需要对现有的承租人-布丁酒店的行为承担保证责任的问题？
根据双方于年8月11日签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定杭州M酒店在合同履行期间发生任何违约并造成源致企业追索且无力承担的，对布丁酒店的违约责任承担连带担保责任。
一审法院认为协议中“……且无力承担……承担连带担保责任”之内容，其文意前后矛盾，应视为保证方式约定不明，但因补充协议成立于民法典实施之前，根据时间效力规定，应适用当时的法律、司法解释，法院据此确认上述保证责任为连带责任保证。杭州易居与源致企业并未约定保证期间，故依法保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，一审法院认为布丁酒店于年7月25日才返还系争房屋给权利人，因此源致企业于年底向保证人主张保证责任未超出保证期间，最后一审法院认为易居公司的股东蔡永斌、杨文英需要对布丁酒店的违约行为承担保证责任。
在二审判决中，二审法院认为主合同于年4月30日届满，系争房屋于年7月25日交付，源致企业直至年才诉至一审法院，已超过保证期间，最终二审法院未支持蔡永斌、杨文英对布丁酒店违约行为的保证责任
律师说法
在商业租赁中，承租人承租房屋后将租赁物转租、分租的行为并不鲜见，但是在本案中，租赁物一共经过了3次转租的情形应当是实务中比较复杂的情况，因此当租赁合同到期后，由于涉及的承租人较多，存在个别承租人未能及时清退房屋导致上一级转租人违约的情况出现。
因此当承租人将房屋转租时，应当与次承租人约定清楚各自的权利义务，尤其是违约金的数额、房屋的清退日期、物业费及水电费的缴纳，必要时可以收取次承租人的保证金，以便降低商业风险。
团队责任律师简介
*颖律师
上海春天律师事务所建工法律事业部首席律师
从业十多年本团队成员均是硕士学历
擅长领域：
企业法律顾问；劳动人事争议；建设工程纠纷；商业地产、住宅地产的买卖、租赁、装修、拆迁、分割继承纠纷；
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