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#承租人#又是一年毕业季，大量年轻的毕业学子开始了漫漫租房路。居者有其屋，是一项非常重要的人权保障。多数人的一生拼搏、努力奋斗都是为了在自己定居的城市拥有一套自己的房产。但是众多莘莘学子刚刚毕业走向社会，并不具备成熟的条件购买房屋，于是只能开始租房之路。租房虽比不上买房需要让人费尽心力，但这其中也是有许多坑，一不小心就可能陷入赔本又无房住的尴尬境地。目前市面上，大多数的租赁合同都是由出租方或中介方提供的格式合同，承租人一定要看仔细，并且尽力更正对自己不利的条款。今天我们来看看签订租赁合同，应当注意哪些事。
一
租赁房屋上是否设有居住权？
《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条新增了房屋居住权的有关规定。居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。居住权在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域，并作为人役权的一部分，主要发挥着扶养、救助的功能。民法典中第一次在我们国家明确了居住权制度。居住权的主要表现形式为：一个自然人对于他人所拥有的房屋拥有自住的权利，而权利来源可能是遗嘱、遗赠或者是合同约定。《民法典》第三百六十六条明确规定了：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
那么在了解什么是居住权之后，我们要明确法律对于设立了居住权的房屋是否作出了限制性的规定。《民法典》第三百六十九条对居住权做出了限制性的规定“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”此条款主要明确了两点内容。
第一，居住权不等同于所有权，是一种他物权。本质上你只能自己居住，房屋所有权人并不因此产生变更的效果。待居住权消灭后必须从房屋中搬离，因此居住权人并没有处分权，居住权人无权买卖，更不能百年以后将房屋作为遗产留给子孙后代继承。《民法典》第三百七十条对于居住权的消灭也做出了详细的规定。“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
第二，居住权人一般情况下是不能将房屋出租出去的。换句话说，如果你租赁到的一间房屋上设立了居住权，而居住权人又将房屋转租给你而非自住的话，那么双方间签订的这份租赁合同是无效的，违反了法律的强制性规定，即设立居住权的人出租的租赁合同无效。但是，法律并没有对居住权出租作出严格的限制，仍然留出一线余地。如果居住权人和房屋所有人在设立居住权的时候是通过合同约定的，在合同中对于是否可以出租的情况作出了明确约定的话，居住权人可以按照合同约定将房屋出租，这就是法条中说明的另有约定的除外。
风险提示：因此，租房的各位朋友们，在签订租赁合同时一定要擦亮双眼，仔细看看合同上是否关于居住权的规定。如果没有需要加上对于所租赁房屋不能存在居住权，以及在租赁期间不能设立居住权的规定来避免自己陷入好好住着房子，突然来个人告诉你租赁合同无效，赶紧搬走的闹心境地。同时建议在租赁合同中增加对于居住权的违约金条款，最大程度避免自己可能产生的损失。
二
房租到期必须立马搬走？
《民法典》对于租赁关系的规定作出了较大的改动，完善了对于出租人的权益保护，同时加强了对于承租人的权利保障。之前很多朋友应当听说过房屋的优先购买权，但是一定没有听说过优先承租权。《民法典》第七百三十四条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”第一次对优先承租权作出了具体的规定。根据本条的规定，当房屋到期以后，如果你继续住在原来的房子了，出租人没有及时反对，依然收房租的情况下，原来签订的租赁合同依然有效。此时，法律推定出租人和承租人双方有继续出租和承租的意愿，但此时合同的租赁属于不定期租赁合同。
不定期租赁合同是指承租人和出租人之间没有约定租赁期限。根据《民法典》的最新规定，不定期租赁还要符合在事后双方也不能确认租赁期限的情形，即从始到终双方之间都没有办法确认租赁期限的合同，属于不定期租赁。不定期租赁的对于承租人的权益较为不利，可能会面临被出租人要求搬走的可能性。
《民法典》第七百三十四条中规定了承租人的优先承租权。优先承租权通俗易懂的讲就是出租人如果愿意继续出租房屋，承租人之间开出的要求是相同的，那么出租人应当将房子租赁给承租人。承租人行使优先承租权是需要具备三个条件。首先，承租人和出租人之间必须具备合法有效的租赁关系。承租人已经是出租人的房客了，和出租人之间具有合法有效的租赁合同。其次，出租人愿意继续出租房屋，且承租人还愿意继续承租出租人的房屋的。最后，承租人的优先承租权最重要的一点是要满足同等条件。法律是公平的，不仅需要维护承租人的利益也需要保护出租人的利益，因此若出租人涨价，承租人不愿意涨价的，第三方愿意接收涨价后租赁房屋的，承租人则无权行使优先承租权，因为不满足同等条件的要求。同时承租人还应当在合理期限内主张行使优先租赁权。毕竟法律并不保护躺在权利上睡觉的人。
三一
租赁房屋东西坏了，房东不给修？
租房的小伙伴们无一不想遇到一个超级Nice的房东，毕竟搬家那么费事，没有人愿意漂泊~但往往现实很骨感，现实并不总如我们所愿，有些小伙伴经常会遇到一些房东，租房的时候什么都说的特别好，但是真正租了以后发现有问题房东根本不搭理你，这时候应该怎么办？
《民法典》第七百一十三条：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”这条规定说明了出租人应当承担保持租赁物适于适用和收益的状态，以及法定的维修义务。在租赁物存在瑕疵的情况下，出租人应当承担维修的责任，不能置之不理，除非该损坏状态是由承租人导致的。那么如果出租人不进行修缮的话，承租人可以自行修缮，修缮的费用可以向出租人讨要。如果因为租赁导致承租人暂时无法居住或影响其居住的，那么出租人应当给承租人减租或适当延长一定时间的租期。
这里不得不提醒的是，虽然法律赋予出租人维修的义务，但并不是说租赁物所有的设备大大小小的毛病都需要出租人承担。出租人的维修义务主要体现在租赁物会影响承租人使用的基础上。如房屋下水管道漏水、房屋走电出现问题、房屋水管破裂、房屋窗户脱落等基本居住设施出现问题，出租人才会承担维修义务。一般的遥控器坏了或者其他小零件坏了不影响使用的，没有维修必要的出租人都可不维修。
虽然法律最大程度的保障了承租人的利益，但承租人也应当遵守诚实信用原则原则，爱惜租赁房屋内的设施，若是因为承租人自己过错导致的维修，出租人不仅不承担责任还可以反过来追究承租人的责任。若承租人正常使用，设备出现固定折损的则出租人无权追究承租人的责任，此时的承租人并无过错。
沪法热评
租房虽比不上买房来的让人费心费力，但对于绝大多数漂泊在异乡工作的人而言也是陌生城市里一天辛苦劳累后身体和心灵的归属。借用网上一句话“房子是租来的，但人生不是”，因此租赁房屋是否舒适，周遭环境、房屋、物业设施、邻居如何都决定着租房的质量，而这其中影响最大的莫过于房屋本身。多多了解租赁的法律法规，在签订租赁合同时仔细阅读租赁合同，保护自己的合法权益，避免租房过程中出现各样的纠纷，才能过上美好的生活。
