法拍房很常见，但住宅租赁权拍卖你看见过吗？近日，阿里资产上出现了不少住宅租赁权拍卖，且租期10年，要求租金一次性付清，竟然还有买家排队竞拍，以明显低于市场价的租金成功“捡漏”。这些房东为何不自己按市场价出租？又是哪些人在抢着买单呢？1昨日，西湖区翠苑新村三区一套建筑面积64.31㎡房子的10年租赁权在阿里资产平台成功拍卖，以元/月成交，折算下来，一年租金为元，10年的租金为15.6万元。来源：阿里资产看到这样的成交价，多少有些震惊。像翠苑新村这样的房子虽然房龄老，但是胜在位置好，地处市中心，配套成熟，生活便利，租金远不止这个价格。公告显示，该房子位于翠苑新村三区89幢室，属于顶楼，面积64.31㎡，二居室一厅一卫，毛坯状态。元/月起拍，租期10年，拍卖成交后10年租金一次性付清。并且明确表示，房东允许转租，配合十年租赁备案。最终4人报名，以元/月的价格成交。该房屋室内实景据附近中介小范表示，翠苑新村三区这样的两室户型带装修的情况下，租金在-元/月，装修非常一般近乎毛坯的租金也要元/月左右。“现在纯毛坯的房子很少，这类租金起码也要元/月以上。”小范说，即使是签订长期合同，比如三年、五年，租金按季度付与按年付，每个月相差-元左右，具体看每个房东的心态。倘若以最低元/月计算，10年下来租金也要24万元。相比之下，这套翠苑新村三区的房子10年租赁权以15.6万元成交，真的比较划算。2像这样以明显低于市场价的房子租赁权拍卖近期还不少，有的还是区域次新房标杆。如前些天城东新城首开东城金茂府一套建筑面积㎡的10年租赁权在阿里资产平台竞拍火热。金茂府属于科技住宅，是板块标杆，距离地铁4号线明石路站约米，小区里面自带两个业主会所、两个游泳池，当时新房装修标准元/㎡，目前二手房挂牌价约7.3万元/㎡。东城金茂府实景拍卖10年租赁权的房子位于金茂府5幢室，全新未入住。年租金1元起拍，保证金2万元，加价幅度0元或其整数倍，要求10年租金一次性付清。吸引了13人报名，45轮竞价，最终以71元/年的价格成交。算下来，10年的租金为72万元，每月的租金元。按照市场行情看，明石路地铁站附近在出租的次新二手房中，三房户型的租金价格在-0元/月不等，四房户型的租金大多数都超过00元/月。而东城金茂府又是板块内品质、租金、房价最高的房子，据各个租赁平台显示，租金在1-1元/月。相比之下，这套房子拍出的的租金比市场价低了近一半。3为什么这些房东会一次出售10年租赁权，且要求一次性付清？又是哪些人在竞拍？这其中有没有套路？“套路是没有的，以往租赁权拍卖常见于写字楼、商铺或是国有资产的住宅楼，但现在慢慢的个人房源租赁拍卖也开始多了起来。”知情人士透露，这样的个人房源能够一次性租赁这么久，很多是“融资房”，一开始买进就没想着卖出去。“所谓的‘融资房’可以这么来理解，比如，一套近㎡顶楼的房子，假设按小区套均价计算价值多万元，但顶楼买来自住的人很少，市场价会远低于同小区正常房源价格，假设按实际成交可能只能卖万元，但是在银行的评估价可能与小区其他房源价值差不多，同样能值多万元，那贷款人随随便便都能贷出多万元。这就导致有的房子抵押金额已经超过了实际房价，即使卖了也偿还不清贷款。所以，这些房子在抵押期间，能够获得租金收益也是不错的。”拍卖机构温州捷拍工作人员表示，从接触的部分房东来看，有的是想一次性租掉，不想中间断租，还有的房子老旧了不想重新装修，干脆租给别人任其处理。“还有的是短期内需要资金，但又不想卖房，所以就干脆出售租赁权，先收取一部分租金渡过眼前的困难。”翠苑三区实景那么，这样的房子租赁权能拍吗？都是哪些人在拍？“大都是二房东”，温州捷拍工作人员介绍，一般情况下，个人拍下来自住的相当少。房子拍下后都会与原房东签订合同，并且大都允许转租。即使原先存在租赁，提前收取的租金也会如数返还。并且买家拍下后就是“二房东”，这10年间，房子可以随便怎么用，只要不破坏房屋主体机构，里面装修可以自由发挥，原房东一概不会过问。关于租赁期间存在的风险一般只能靠租赁合同来约束，双方确认好违约责任。拍卖公告中都会有合同模板，房东违约需退还未履行部分租金，赔偿总租金10-15%的违约金。“如果竞拍人经过重新装修，一般情况房东会同意赔偿3-5万以内的装修款，但这个装修金额需要在签订租赁合同时与原房东协商。”值得注意的是，竞买人拍下后除了支付租金，还需支付软件服务费以及佣金。其中软件服务费是不超过0万元的部分（含0万元）按系统成交价金额的1%，佣金是总租金的3%。如果买家悔拍，那么将没收保证金。“一般租赁的保证金在1-2万元，没收的保证金将用于支付平台的软件服务费以及佣金，剩下的给房东。”资深法拍人士毛章丽表示，这样的房子可以正常竞拍，事先了解清楚房子情况、周边租金价格。“这类房子有一定的门槛，一次性付清10年租金不是一般人能做到的，受众面窄，这也注定拍出的价格会比正常市场租金要更低，容易捡漏，但时间拉长，如果不是自住，也存在一定的风险。”
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