随着房价居高不下，以及年轻人对买房思维的转变，越来越多城市打工人宁愿选择租房生活。
数据显示，目前我国住房人数已经超过了2亿，占城镇人口近1/4，而且《蓝皮书》预测，随着人口流动带来的长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代，年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的重要途径之一，为了遏制租房乱象、维护承租人的权益，发展住房租赁市场的同时，法律法规层面的保障也不可或缺。
于是这两年，全国多地已经出台了相关条例，规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。比如去年11月上海就通过了《上海市住房租赁条例》，并于今年2月1日起施行；北京、广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则，对维护承租人权益提出明确要求。
除此之外，在施行的《民法典》新规中，关于房屋租赁方面也进行了新的约定，所涉及内容也都与我们的租房人和出租人利益息息相关。下面我们来看看相关的房屋出租规定。
01、房屋租赁期满，租房人享有优先租赁权。
很多人之所以借钱都要买房，除了学区以及资产增值方面的原因以外，更重要的原因还是因为居无定所，总觉得随时可能被房东赶走。
但是从今年开始，这种情况就不存在了，在同等条件下，原租房人享有优先承租的权利。但是值得一提的是，原租房人虽然可以优先租房，但是合同期满以后并不意味着房东不可以涨租金。
倘若合同期满，房东涨价，如果原租房人不愿意接受，那么种优先权自然就丧失了，房东就可以直接将其租给别人。
02、设立居住权的房屋不得出租。
如果房屋设立了居住权，那么，即使租房人与出租人签订了租房合同，这个合同也会被视为无效。
所以，为了避免存在这种风险，租房人在租赁过程当中，先到登记机关去查验该房屋是否有设居住权，避免导致损失。
同时，为了避免在租赁过程当中也存在这种情况，建议在与房东签订租房合同时，可以顺带让房东再签一份承诺书，注明该房屋未设立居住权，在租赁期间也不得设立居住权，否则承担具体数额的违约补偿。
03、租房人享有优先购买权，但受制于近亲属优先购买权。
如果房东要将房子卖出去，那么就要在出卖之前的合理期限内通知原租房人，原租房人享有优先购买权。但是，倘若房东近亲属也想要购买这个房子，那么，近亲属享有的优先权高于租房人优先权，倘若近亲属放弃购买，那么原租房人有购房优先权。
除此之外，新规中还对共有房屋优先购买权做了限制。比如A和B为房子的共有产权人，将房子租给了C，如果A想把自己的那一份卖掉，在同等条件的情况下，B享有优先购买权。
当然，享有购买权也有时间限制，按照新规要求，如果在15日内未明确做出购买意思表示，就视为放弃购买优先权。
4、房东发现自己的房子被转租，应在6个月内提出异议。
有些人租房的目的并不是自住，而是做二手房东，二手房东利用市场信息的不对称性，先从房东手里把房子租过来，然后提高价格转租给有租房人，有的甚至改造房屋，增加隔间，以谋取更多的利润。
对租房人而言，有可能增加租房成本，也有可能看似降低了租金支出，其实带来了安全隐患。所以，租房人在租房时，应查验出租人的房产证和身份证等信息是否一致，若非房东直接出租，可以选择不租。
但是，对房东来说，就要及时发现二房东的转租行为，如果房东知道了这事，并且在6个月内没有向二房东提出异议，那么就说明房东已经同意了这种转租行为。而且在租赁合同期，即使房东把房子卖掉了，这个租赁合同也是有效的。
总体而言，租房新规将成为我们租房市场的行为准则，为确保自身的合法权益，房东、租房人、二房东等主体均应在规则下行事，从长期来看，是有助于租赁市场的健康发展，为实现“住有所居”目标发挥作用。
