租房遭遇难题——
“二房东”把“三房东”给告了
约定的缴租银行账户被冻结
“三房东”要求更换缴租账户
租户是否有权拒绝？
基本案情
某区某房屋所有权人为甲，年，甲将其出租给乙后，乙将该房屋转租给丙，丙又将该房屋转租给丁，丙丁约定每月租金支付至丙尾号####的银行账户中。
之后，甲与乙、乙与丙均就涉案房屋的租赁合同产生法律纠纷并诉至法院。根据法院的生效判决，甲乙双方租赁合同于年9月21日解除，此后因甲同意丙继续使用涉案房屋，故丙自年10月起直接向甲支付租金。
但是，因丙拖欠乙年9月之前的应缴房租，乙于年1月将丙诉至法院，法院为保全财产冻结了丙名下尾号####的银行账户。年3月，乙向丁发出《重大涉诉情况告知函》，说明丙严重拖欠租金，丙尾号####的银行账户已被冻结，为避免丙转移资产，丁支付租金时不应向丙的其他账户支付，否则乙将追究其相关法律责任等内容。
自年12月开始，丙向丁陆续发出多份《应缴租金、管理费、水电费通知单》，要求丁缴纳租金及相关费用，并要求丁将前述费用支付至丙名下尾号????的银行账户中。由于此前已收到乙所发的《告知函》，丁未依照丙的指示向其尾号????的银行账户支付租金及相应费用。因丁欠缴租金，丙于年4月8日将涉案房屋加锁。无果，后丙遂诉至法院，请求丁向其支付年12月1日至年5月12日的欠缴租金、逾期付款违约金及相应律师费等。
裁判结果
某市某区人民法院经审理后判决丁应向丙支付年12月1日至年4月7日的租金.27元，支付水电费.47元；同时驳回丙的其他诉讼请求。
丙不服提起上诉，某市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
裁判理由
01
丙、丁的房屋租赁合同是否有效？
在合同履行的过程中，甲与乙、乙与丙均发生诉讼。法院经审理后认为，根据生效判决的认定，甲与乙签订的租赁合同于年9月21日解除。但因甲同意丙继续使用涉案房屋，且丙已自年10月起向甲支付租金，故丙无需将涉案房屋返还给甲。即丙有权将涉案房屋出租给丁使用，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且履行多年，内容没有违反法律和行*法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。02丁是否有权暂时中止付租？
首先，考虑到丙并非涉案房屋的所有权人、其权利来源在涉案租赁合同履行期间发生变更、前述权利来源变更系通过诉讼方式确定等因素，在乙向丁发出告知函，且其中反映的丙改变收款账户等事实与实际情况相符的情形下，丁完全有理由对丙能否继续履行涉案合同产生怀疑。其次，乙起诉丙租赁合同纠纷一案中，乙的诉请包括解除租赁合同，丙返还涉案房屋，即一旦乙胜诉，则丙将失去向丁收取租金的权利基础。在此情形下，丙应作出合理安排，并提供必要途径化解丁的风险，且丙通知丁变更后的收款账户，系被冻结账户以外的其他账户，进一步增强了丁怀疑的现实基础。
另外，在法院依乙的申请对丙名下银行账户采取保全措施的情况下，如丙认为保全错误，应通过申请复议、担保置换等方式予以救济，如其认为乙财产保全申请错误，其可在裁判文书生效之后要求乙赔偿其因保全所遭受的损失。丙以变更收款账户的方式规避财产保全措施，不仅违背诚实信用原则，亦与相关法律规定相悖。
可见，在涉案租赁合同约定的收款账户已被冻结，且乙已发函告知丁的情况下，丁拒绝将涉案租金及相关费用交入被冻结账户以外的账户，既符合情理，更符合法律规定。基于以上分析，本院认为，在生效判决作出最终认定前，丁有权利暂时中止履行交付租金及相关费用的义务。
03丁应承担的房屋租金如何确定？其是否应承担违约金及丙的律师费？
本案中，丙在与乙的诉讼已进入二审阶段的情况下，径行将涉案房屋的入户门加锁，导致丁无法进入和正常使用，已构成违约，故丙要求丁支付涉案房屋年4月8日至年5月12日期间的租金或占用费，缺乏理据，法院不予支持。至于年5月13日之后的租金或占用费，因丙并未提出相关诉请，故法院在本案中不予处理，如双方发生纠纷，可另循法律途径解决。至于涉案房屋年12月1日至年4月7日的租金，丙已将涉案房屋交付丁使用，丁应依约支付租金。但如前所述，在乙丙生效判决作出最终认定前，丁有权利暂时中止履行交付租金和相关费用的义务。丙未提供证据证明其已将生效判决的内容告知丁，丁并非乙、丙间诉讼的当事人，亦无法在短期内知晓生效裁判文书的内容，故丙要求丁支付逾期付款违约金，缺乏理据，法院不予支持。
另外，因本案系丙违约引发，丙对于纠纷的发生过错更大，其要求丁承担其支付的律师费，缺乏理据，法院未予支持。
法官说法
诚信是社会主义核心价值观，亦是民事活动的基本原则。规避财产保全措施，不仅违背诚实信用原则，亦与《民事诉讼法》等相关法律的规定相悖。拒绝配合合同相对方规避财产保全措施的行为，既符合情理，更符合法律规定，不构成违约，不应承担违约责任。反之，在知情的情况下配合合同相对方规避财产保全措施，属于妨害民事诉讼的行为，人民法院可根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
此外，有正当理由怀疑合同相对方存在丧失或可能丧失合同履行能力的情况，可以中止履行，并及时通知合同相对方。合同相对方应提供适当担保，或提供合理的风险化解方案，否则中止履行符合法律规定，不构成违约，不应承担违约责任。本案被告要求原告配合其规避财产保全措施，在原告提出合理怀疑后，不仅未提供适当担保或合理的风险化解方案，反而迳行对涉案房屋加锁，滥用私力救济，违背诚信原则，构成违约。
法条链接《中华人民共和国民法典》
第五百二十七条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百二十八条当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零七条财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。
第一百零八条申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。
第一百一十一条当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。
第一百一十四条第一款第三项诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；
来源：广州中院
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