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解法律之惑，释案例之疑。闽清法院庞法官走进闽清县广播电视台《梅溪说法》栏目，当起“法治主播”，为听众朋友们解答身边的法律问题，这期节目庞法官要为大家解答什么法律问题呢？快快跟随庞法官学法律知识！
庞法官信箱
主持人：庞法官您好！
庞法官：主持人好，听众朋友大家好！
主持人：买房可以说是人生大事，闽清的张先生近日购入了一套二手房，在房屋买入前，房屋已出租给他人，租赁合同期限还未到期，张先生想咨询一下，自己购买了房屋想即刻入住，是否可以要求租客搬出房屋呢？
庞法官：法律上有个“买卖不破租赁”的规定，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。也就是说，一般情况下，在合同期限内，张先生不能强制要求租客搬出房屋。
主持人：适用“买卖不破租赁”需要什么条件？
庞法官：以张先生咨询的事项为例，适用“买卖不破租赁”，在房屋所有权转让时，房屋已合法出租，也交付给租客使用，且在租赁合同期限内。
主持人：这个“买卖不破租赁”没有例外情况呢？
庞法官：有的，一般我们说的“买卖不破租赁”适用于不动产的交易，对于车辆等动产原则上不适用“买卖不破租赁”。此外，如果房子在租赁前已经抵押给他人，抵押权实现，他人取得房屋的所有权，那么将不受这个租赁合同限制。
主持人：被法院查封的房子可以出租吗？
庞法官：当然不行，房子被查封后，房屋的所有人没有处分权，不能对房屋随意处置。如果房屋出租，这种租赁行为无效。
主持人：还有什么例外情况吗？
庞法官：有的，在破产案件过程中，破产企业名下的房屋等不动产财产已经出租，在宣告破产时合同还没到期的，不适用“买卖不破租赁”。
主持人：张先生如果没有上述这些例外情况，在“买卖不破租赁”规定下，他想入住房屋，该如何是好？
庞法官：建议张先生与租客私下沟通协商，看看是否能够提前解除租赁合同。
主持人：好的，感谢庞法官为我们解答法律问题，如果听众朋友有法律方面的疑问，欢迎来电来函询问，我们的邮箱是mqgbdt
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