在“租购并举”的政策东风之下，住房租赁市场迎来发展的新时代。伴随着一系列支持金融机构进入租赁住房市场的政策出台，以银行和保险公司为代表的金融机构开始进入住房租赁市场，并尝试在金融服务的传统业务之外开拓一片新天地。
金融机构如何赋能住房租赁行业发展？目前行业内有哪些实践？ICCRA带你一文看读懂——
目录
1.支持金融机构进入租赁住房市场的政策清单
2.金融机构在住房租赁行业的实践
2.1银行提供主流金融支持
2.2保险公司具备产业链布局可行性
2.3信托公司创新业务拓展模式
2.4其他金融机构多角色参与
3.建信住房的探索与经验
3.1多元渠道资金赋能行业
3.2“平台+机构+金融+租赁产品和服务”的综合服务模式
3.3创新“存房”模式，支持扩大房源供给
3.4促进多元场景融合，打造租住服务生态
1.支持金融机构进入租赁住房市场的政策清单
为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，加强相关金融政策支持，自年以来，各方持续释放金融政策，“组团”支持租赁住房行业的发展。ICCRA梳理了相关政策如下——
2.金融机构在住房租赁行业的实践
政策护航下，银行、保险公司、信托公司等机构不断探索住房租赁金融发展新模式。
2.1银行提供主流金融支持
从参与内容来看，银行多将重点放在为住房租赁供求双方提供融资授信业务上，提供金融支持是主流方向。
从供给端来看，银行根据住房租赁市场参与主体（主要涉及租赁住房开发建设方、土地及物业产权方、运营管理方、物业承租方、信息服务方等）的不同特点，提供额度不同、类型不同的融资支持，覆盖从开发建设、运营管理、存量资产盘活到退出等全生命周期环节。类型主要包括租赁住房开发贷款、租赁住房建设贷款、租赁住房运营贷款、租赁住房资产证券化产品、租赁住房产业基金等。例如，工商银行为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人的物业承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达万元、期限可达10年。
从需求端来看，银行主要面向租客提供个人租赁住房贷款。
2.2保险公司具备产业链布局可行性
住房租赁属于民生行业，行业利润虽然微薄，但作为拥有较稳定租金收入的不动产资产，与保险资金规模大、期限长、较为稳定的风险收益特征较为契合。
保险机构在住房租赁行业不仅可以通过险资以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配银行低息长期贷款，在持有期间取得长期稳定的租金回报，而且能在退出时取得可观的资产增值收益，反向驱动保险负债良性增长。
同时，住房租赁作为持有运营型业态，在开发和运营期间也需要保险公司提供财产保险、经营保险等产品服务，保险公司具备产业链布局的可行性。
年，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可以通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。中国平安、中再资本管理有限责任公司等险资企业纷纷进入市场。
中国平安在年通过股权投资方式参与了朗诗寓上海森兰店项目，随后于同年发行了“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”；在年通过平安不动产和旭辉瓴寓达成合作，为旭辉瓴寓提供资金运作、资产证券化等一揽子金融解决方案。中再资本管理有限责任公司也于年通过保险私募基金投资参与了租赁住房项目。
目前，保险资金可以覆盖租赁住房的投资收购、开发改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等各环节。
2.3信托公司创新业务拓展模式
近年来，信托公司面临房地产信托业务转型的重大压力。随着住房租赁行业利好政策的释放，信托公司目前正在不断加码长租公寓。然而，由于信托公司缺乏资金端成本优势，除非与险资结合，否则无法通过传统的信贷模式介入住房租赁行业。结合行业特点，创新业务模式成为信托公司进入住房租赁行业的关键。
从过往实践案例中可以看出，从年开始，部分信托公司开始进入住房租赁行业，业务模式归纳起来有以下几种：一是通过股权投资或者“股权+债权”的形式投资住房租赁企业，既包括对运营企业的股权投资，如中航信托在年投资魔方生活服务集团，又包括对重资产模式的租赁住房开发企业的股权投资；二是与住房租赁运营企业共同设立私募基金，信托公司可以通过设置结构化模式，引入保险资金作为优先级LP，信托公司设立信托计划作为中间级，并以自有资金参与劣后级，最终通过项目转让或出售，实现退出；三是设计供应链信托业务模式，针对存量改造类型的租赁住房，为运营企业提供融资服务。
值得一提的是，为进一步促进各类信托业务在规范发展的基础上积极创新，年4月发布的《关于调整信托业务分类有关事项的通知（征求意见稿）》将信托业务划分为资产管理信托、资产服务信托、公益/慈善信托三大类。其中，资产管理信托、资产服务信托两大业务类型都较为适合住房租赁行业。
2.4其他金融机构多角色参与
从年开始，以券商、公募基金为代表金融机构，开始进入住房租赁市场，运用租赁住房资产证券化、租赁住房产业基金等产品为住房租赁市场提供创新金融服务，推动住房租赁市场发展。根据ICCRA住房租赁产业研究院统计，年以来，与住房租赁相关的类REITs等项目已发行37单，总发行规模合计达.69亿。券商、信托机构主要以计划管理人、契约式私募基金管理人的角色参与租赁住房资产证券化业务。
此外，自年《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》发布以来，保障性租赁住房公募REITs项目的筹备与发行也开始提速。对于保障性租赁住房公募REITs业务，增加了公募基金管理人，以及有保荐资格的证券公司（作为财务顾问）的角色，进一步为券商和公募基金参与行业发展创造了条件。
3.建信住房的探索与经验
建设银行在中国住房租赁市场建设过程中扮演着非常重要的角色。年建信住房服务有限责任公司挂牌成立，这也是国内首家银行系住房服务公司，并打造了住房租赁综合服务平台——建融家园；住房租赁战略也成为建设银行的三大战略之一。
3.1多元渠道资金赋能行业
基于多年深耕住房租赁领域的经验，建设银行配套推出系列金融支持政策，为符合条件的企业和项目提供信贷支持。此外，建设银行发挥集团金融全牌照优势，广泛汇集建信投资等子公司力量，充分发挥母子公司协同机制，通过股权、资本金投入等方式赋能市场主体。同时，建设银行也加大保障性租赁住房公募REITs的探索和推进力度，积极探索公募试点。
3.2“平台+机构+金融+租赁产品和服务”的综合服务模式
建信住房公司自成立以来，一直以全行业链条共同发展为愿景，积极探索且逐步形成了“平台+机构+金融+租赁产品和服务”四位一体的综合服务模式，既服务于住房租赁长租市场，又助力于保障性租赁住房的健康快速发展。
3.3创新“存房”模式，支持扩大房源供给
建设银行协同子公司建信住房创新“存房”模式，即建设银行提供专项信贷资金，支持建信住房从企事业和居民手中租入长期稳定的存量闲置房源，再委托专业机构负责租务运营，以发挥资源盘活、供需对接的赋能作用，推动社会闲置房源转化为稳定长租房源，支持扩大保障性租赁住房供给。
3.4促进多元场景融合，打造租住服务生态
建设银行积极践行新金融理念，用住房租赁连接传统金融业务，构建传统业务发展新格局，促进多元场景融合。建设银行结合地域特点和客群需求，创新支持保障性租赁住房建设，逐步形成更贴合特定人群和城市发展需要的“住房租赁+”模式。
