法律知识要点：根据《城市房地产管理法》第五十三条的规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。但是，出租人与承租人签订房屋租赁合同后，存在大量未向房屋管理部门登记备案的情形。所以，在实务中很多当事人会以租赁合同未登记备案为由，向法院请求确认合同无效。法律规定应当对租赁合同登记备案，如果未登记的，租赁合同真的是无效的吗？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。从条文意思看，只有合同当事人双方约定，以登记备案作为房屋租赁合同生效条件的，如果未登记备案的，合同无效，这是合同意思自治原则的体现。如果双方当事人未约定该条件的，未登记备案不能作为房屋租赁合同无效的条件。在实务中，存在大量未登记备案的房屋租赁合同，如果将未登记备案的合同都认定为无效合同，将严重影响交易的安全性和稳定性。《城市房地产管理法》第五十三条的规定，明显属于管理性禁止性规范，非效力性禁止性规范，不能作为房屋租赁合同生效的条件。当然，《城市房地产管理法》第五十三条作为管理性规范，如果是因当事人一方的原因导致无法登记备案的，另一方可以作为其合同违约的事由，追究违约责任。例如，可以请求解除房屋租赁合同，支付违约金，赔偿损失等。为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！案情简介被告合作社开发建设的某商贸大厦三期房屋，经被告合作社公开招标，最终由原告投资公司中标。年8月25日，双方依据招投标文件并经协商一致、同时签订了《房屋租赁合同》。因双方订立合同时房屋尚未建成，合同为此约定，租期二十年的起算时间为竣工验收合格后10天内。由于合同项下的租赁房屋建设进度缓慢，自双方签订《房屋租赁合同》至今已逾六年，无形中给原告投资公司带来了经济损失（履行保证金的资金占用费及其他损失）。年9月12日，被告合作社给原告投资公司发函，告知原告投资公司终止双方所签《房屋租赁合同》。原告投资公司认为，原、被告合作社所签《房屋租赁合同》合法有效，当受法律保护。被告合作社以莫须有的理由提出终止合同，于法无据。故诉至法院。原告投资公司向法院提出诉讼请求：判令确认《房屋租赁合同》有效；要求被告合作社完成房屋的竣工验收，并且在竣工验收合格后十天内交付租赁物。被告合作社辩称：根据合同法规定，法律行政法规规定应当办理批准登记等手续合同才能生效。城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。原、被告合作社所签房屋租赁合同未备案，故合同不生效。判决要点法院审理认为：案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故应当认定合法有效。涉案合同约定签字盖章后生效，原、被告授权代表在合同上已经签字盖章，故案涉合同已经生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定的是房屋租赁合同向房产管理部门登记备案，而非应当办理登记才能生效，故被告合作社以未登记备案主张合同不生效，并无法律依据，法院不予采纳。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故被告合作社的该项辩称，亦无法律依据。案涉房屋租赁合同的租赁建筑物虽然尚未建造完毕，但该建筑取得建设工程规划许可证，系合法建造的建筑物，故不存在租赁合同无效情形。至于租赁建筑物在合同签订时尚未实际交付，该事实不影响合同的效力。被告合作社不同意继续履行涉案合同，向原告投资公司发出解除通知，因原告投资公司并无存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故被告合作社的解除通知不能发生效力。综上，案涉《房屋租赁合同》合法有效，法院对原告投资公司要求确认该合同有效的请求予以支持。原告投资公司要求被告合作社完成案涉房屋的竣工验收，并且在竣工验收合格后十天内予以交付的请求。按照建筑法的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。而交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。因案涉房屋尚在建造之中，最终是否能符合国家规定的竣工条件具有不确定性，且竣工验收涉及施工单位、设计单位、监理单位等其他主体，显然非被告合作社一方能决定，故原告投资公司的上述请求，目前缺乏依据，法院不予支持。判决结果综上，法院判决：确认投资公司与合作社于年8月25日签订的《房屋租赁合同》有效。律师点评在该案中，被告合作社根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，以房屋租赁合同未向房产管理部门登记备案为由，主张原、被告双方签订的租赁合同不生效。但法院认定，被告合作社的主张没有法律依据，依法确认双方签订的《房屋租赁合同》有效。好了，以上就是本节的内容，如果读者朋友在阅读的过程中，有任何的问题，可以直接给笔者留言，共同探讨交流！
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